買賣房產貸款常見名詞&如何選擇最適合自己的房貸方案?
買賣房產，金錢、貸款扮演重要的角色，幾個貸款相關常見名詞，報你知。
1. 首購：「首次購屋」指名下沒有房子，第一次買屋。
2.頭期款：購買總價-貸款金額=頭期款。
3.貸款成數：貸款金額÷購買總價=貸款成數。
4.自備款：買屋簽約時須準備好的款項。
5.寬限期：寬限期間內可以只付利息，不用還本金。寬限期後，仍須本金加上利息一併攤還。
6.貸款綁約：貸款人如果提早還款，銀行會收取違約金；一般房貸都有綁約期限。
7.聯合徵信中心：查詢個人有無票據往來、信用卡、各種貸款、受信額度...等不良紀錄的地方。
8.對保：銀行與借款人、保證人本人簽訂借款或保證契約的程序。
9.本金平均攤還法：每期償還固定的本金。貸款初期，因未償還的本金較多、利息也較多，因此還款金額也較多；隨著未償還的本金總額日漸變少，利息也會慢慢減少，每期還款金額也會慢慢變少。適合手邊有現金較多的民眾，或每月收入遠大於支出者。
10.本息平均攤還法：每期償還固定的金額。貸款初期，還款金額多用於償還利息，剩餘才用於償還本金；貸款末期，還款金額則變成多償還本金，剩餘才是償還利息。適合固定薪水的上班族，同時也是目前常見的還款方式。（地產中心／綜合報導）
原文:蘋果即時http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/property/20170311/1072785/
如何選擇最適合自己的房貸方案
房貸條件包含了貸款成數（貸款金額）、利息、寬限期、貸款年限，如何選擇最適合自己的房貸方案，甚至結合儲蓄、保險等其他理財工具，為自己省下利息並增加保障，真的是一門大學問。
以下步驟將協助你挑選最適合自己的房貸方案：
- Step1 設定自己適合的利率：
由於利息條件直接影響購屋成本，因此，申請前多比較各銀行的利率是絕對必要的，因為差一碼(0.25%) 的利息，長期下來也是相當可觀喔！ - 依照「利率是否浮動」的標準，可分為以下三種房貸方案：
| 房貸類型 | 說明 |
| 指數型房貸 | 指數型房貸利率=定儲利率+加碼利率。利率隨著市場利率變動而機動調整，雖然當利率調升時，此一指標利率也會隨之上揚，但由於加碼利率明確，使得利率定價公平而透明。如果採用指數型房貸，可以選擇季調，由於升息時間會比月調慢，可以達到省息的效果。 適合：有規律薪水的上班族 |
| 固定型房貸 | 利率固定，不受利率上漲、下跌的影響。一般而言，固定型房貸一開始的利息通常較指數型房貸高，但因利率固定不變，在目前央行升息不斷的情形下，可避免升息風險。由於每月繳款金額固定，每月支出不會因為利率波動而臨時更動，可以妥善安排家庭財務分配，確保家庭生活品質。 適合：預算有限且準備長期還款的首購族、雙薪家庭和預期未來利率可能走升的人 |
| 組合型房貸 | 結合固定與機動利率，可自由搭配金額比重。其中固定利率的部分完全不受市場利率波動影響，在利率上揚時，固定利率的部分可以鎖住利息負擔，若利率反向走跌，機動式利率的部分則可反映市場利率走勢，讓客戶有效掌握雙重優勢。 適合：想省息又想規避升息風險的人 |
除了「利率是否浮動」外，依照「利率結構」，還可分為以下幾種房貸方案：
| 房貸類型 | 說明 |
| 一段式房貸 | 貸款期間的利率均用相同計算方式計息，通常搭配「指數型房貸」使用，在20-30年的貸款期限內，均以定儲利率加上固定百分比的利率。一段式利率通常在每個月支付的貸款金額差異不大，僅隨市場利率微幅波動，前兩年的利率雖較高，但長期來看利息較優惠。 適合：貸款初期付款輕鬆及還款能力佳的人 |
| 二、三段式利率 | 將還款期間分做二或三段，採取不同的利率計息。如果是二段式，第一段通常為前2年，第二段為為第3年起。如果是三段式，第一段通常為前6個月，第二段為第7∼24個月，第三段則為第3年起。通常二、三段式的利率結構，前2年利率通常低於一段式利率，但第3年起利通常會支付較高的本息負擔。 適合：希望前兩年利息負擔較輕的人 |
| 利率遞減型房貸 | 一種依據顧客繳息情形提供利率回饋的房貸產品。房貸利率依指數型房貸計息，若顧客每月按時繳息，利率即享有減碼優惠。 適合：雙薪家庭者、有固定還款來源者，或是對利率敏感度較高的上班族或避險族等 |
- Step2 選擇自己適合的方案：
房貸產品越來越多元化，除了傳統的房屋買賣價金貸款外，有些銀行推出的房貸方案結合了理財、儲蓄、保險等工具，增加貸款靈活的運用，加速房貸清償時間、減少利息支出。 - 以下為各種常見貸款方案，可視自己的需求進一步詢問銀行喔！
| 房貸類型 | 說明 |
|
理財型房貸 |
一般房貸還款後的本金部分不能再動用，而理財型房貸的還款本金(包括每月攤還之本金及提前部分還款之本金)會轉換為循環額度，雖利率較一般房貸略高，但可隨時動用、隨借隨還按日計息，不動用不計息，活化不動產，擁有更多資金運用的彈性。 適合：有理財規劃、短期投資、房屋修繕及備用金需求者，或者中小型企業人士 |
| 抵利型房貸 | 以存款來折抵房貸本金，以減少利息支出，達到降低每月攤還金額或縮短還款年限的效果。如果臨時面臨資金需求，還是可以動用該筆存款。 適合：有存款，但希望保留資金運用彈性，不想提前還款，但希望降低房貸負擔者 |
| 保險型房貸 | 與保險結合的房貸產品，保費通常較一般定期壽險為低，一般分為「遞減型」與「平準型」兩種，遞減型是依據房貸的還款金額，讓保額逐步遞減，平準型則是在保障期間內都維持相同保額。其優點在於，若承貸戶意外身故，則等同於房貸金額的保險理賠金，可優先償還房貸，避免不動產因無法按時繳交本息，房子遭法拍的風險。一旦理賠金償還房貸款後的餘額，還可給付給受益人，讓生活更有保障。若消費者提前償還房貸，也可選擇繼續享有保障或依相關條款退保領取解約金。 適合：身為家中經濟主要來源者 |
|
保證保險型房貸 |
當房貸核貸金額不敷需求時，利用「額外投保」的方式，增加貸款金額。房貸戶可透過保險取得不足的金額，而銀行業者也可透過保證保險，將風險轉嫁給保險公司。 適合：自備款不足或信用條件不足者 |
- Step3 規畫房貸年限 & 決定房貸還款方式：
一般房屋貸款年限分為20年(較常見)或30年，至於一般房貸還款方式，則可分為以下兩種：- 本息平均攤還：
在利率不變的條件下，每月攤還本金與利息的總合固定，對於還款預算較易掌握。適合固定薪水、每月預算固定的上班族，是目前市面上較常見的還款方式。 - 本金平均攤還：
每月攤還之本金固定，但每月償付之利息則逐月遞減，由於期初還款金額較多，因此可節省較多的利息支出。適合手邊有現金較多的民眾或每月收入遠大於支出者。
- 本息平均攤還：
首次購屋者為避免剛買屋造成負擔過大，可以向銀行申請寬限期1-2年，也就是說這1-2年間只要交利息，不需攤還本金。雖然可降低購屋初期的壓力，但也必須衡量自己寬限期後每月本利攤還的負擔是否過大喔！每月繳交金額可以透過【簡易貸款試算】試算。
- Step4 選擇銀行：
瞭解了上述關於利息與各類房貸工具後，接下來就要挑選銀行了！為了方便買方針對各銀行的房貸方案進行比較，小編將【銀行優惠房貸】、【壽險優惠房貸】整理於房貸試算工具中。挑選房貸銀行以服務熱忱、重視行員專業訓練、替客戶著想的優質銀行為先。此外，提醒你，各家銀行的房貸方案雖有差異，但實際核貸的內容還是依個人條件與房屋鑑價而定喔！建議可與2-3家銀行房貸業務詢問、討論，再依各業務提供的內容多方比較再做決定喔！
- Step5 善用政府優惠方案減輕利息壓力：
除了銀行的房貸外，為了協助國民購屋，政府不定期也會提供優惠房貸方案。如果你符合青年首購條件或中低收入、弱勢家庭，不妨多善用政府優惠方案，減輕利息壓力。申辦房貸前可參考【政府優惠房貸】內容。
藉由以上五個步驟，就能逐項評估選擇最適合自己的房貸方案。此外，由於未來利率波動的可能性較大，提醒你，在申請貸款時，務必考量自身的還款能力，尤其是首購族，最好遵守「335原則」：準備3成自備款，每月房貸支出不超過家庭總收入的3分之1，房屋總價不超過家庭年收入的5倍，不但輕鬆成家，也能讓資金運用更充裕。如果貸款後，資金週轉真的出現問題，也不要輕易違約，最好趕快去跟銀行協調，例如延長還款期限，以減輕每月繳款負擔，避免房貸繳不出來、房屋被法拍的風險喔！
原文:https://www.house123.com.tw/knowledge/article/27
理債型房貸
以不動產為擔保品，整合承貸戶信用卡或現金卡等高利率負債的貸款方案。簡單的說，就是以利率相對較低的房貸款項，償還利率較高的負債，是一種「整合負債」型的房貸產品。
轉貸
指本來的貸款在 A 銀行，但因利率太高或想增加貸款等原因，而將原本的貸款轉至 B 銀行。轉貸大多可以降低利率。
增貸
原本有一筆貸款 (大多為房貸)，繳款一陣子後，想要再多貸些錢出來使用，或是房子增值幅度大，比原來購屋、辦房貸時高出許多，想將增值的部分透過貸款多貸些錢出來使用，稱為增貸。增貸的金額與未還款的金額相加原則上不超過銀行鑑價。例如：房子經由銀行鑑價後可貸 300 萬，目前房貸本金僅剩下 200 萬，則可再跟銀行增貸 100 萬，詳細可貸額度需洽各銀行。
信用貸款
簡稱「信貸」，依個人收入/信用/負債狀況為依據來作風險考量，借款人不需要提供任何擔保品就可以申請。由於無須擔保品，因此利率較一般抵押貸款高，額度亦依貸款人的信用與收入條件而異。
保單借款
拿保單跟銀行借錢。又稱保單質押貸款，指保單所有者以保單作抵押，向保險公司取得貸款。
跟會
通常是選擇每月的固定時間，在固定地點標會籌集會款。第一期 (首會) 會款是由各會腳繳納當月會費 (例：含會首 11 人，每人 10000 元) 給會首，會首可得到全數會款 (例：10 人 x 10000元) 運用 (無標金或利息負擔)，並不須經過競標程序。第二期以後，競標決定會款由誰取得，有意得標者可將願負擔的利息金額 (稱為標金，例：1000 元) 寫在紙上參加競標，標金最高的人得標，其他尚未得標的會腳，有義務在一定期限內將會金(例：活會 9 人 x 9000 元 + 死會 1 人 x 10000 元) 繳交會首，再由會首負責將會款集結交給得標者。(未得標者稱活會，可進行競標；已得標者之後都稱為死會，不能進行競標。)
民間借貸
民間借貸泛指除了銀行金融機構外，所能夠借貸到的金額款項單位，皆稱為民間借款，所涵蓋的範圍非常廣，政府法律規定民間借款的年息不能夠超過 20%，如果有超收的部份則另稱為「地下錢莊」。
汽車貸款
分為「原車融資」及「銀行汽車貸款」二種。「原車融資」是拿自己沒有貸款的車子向融資公司或銀行貸款，普遍使用在週轉資金。「銀行汽車貸款」是買車時使用，車主付一筆頭期款，銀行幫你繳納剩餘金額，再按月還款，類似購屋時使用的房貸。
二胎
二胎房貸簡單來說，就是一間房屋申請兩次貸款，當房屋貸款戶無法正常繳款時，二胎房貸承辦銀行的債權清償，只能排在第一順位的銀行之後，後者稱為 (二胎) 銀行必須承擔較高的風險。
三胎
一間房屋申請三次貸款，承辦三胎房貸的銀行順位排在二胎之後，因為對承辦的銀行風險更高，相對的利率也會更高。
原文:不動產小秘書
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