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【富宇】君品 社區介紹

 

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 樂在my house  

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買房遇到這四種建商,千萬不要買!

商業週刊 2015/01/05

建築是一門高深又繁複的學問,如果建商沒有長年累積的經驗及雄厚的資本,根本不可能蓋出好房子。若能在購屋時,就選擇由好建商所蓋的房子,會是個事半功倍的好方法。

該怎麼選擇好建商? 將有下列狀況的建商摒除在愛屋的選擇名單外:

1.第一次推案的建商(一案建商)

2.沒有官網的建商

3.曾經與住戶發生糾紛的建商

4.沒有加入「建築開發商業同業公會」的建商

臺灣迄今依舊尚未建立營建商的評鑑機制,加上許多人認為營造業的利潤極高,只要房地產的景氣好轉,營造業就如雨後春筍般出現。這其中不乏成立之初,就想要「打帶跑」的一案建商。姑且不論這些建商是否具備興建房屋的專業知識,光是這種「撈一票」的投機心態,就很難讓人相信,這樣的公司會有多少「職業良知」。

除此之外,還有許多的一案建商,是因為之前的建案衍生出的購屋糾紛太多,建商為了規避保固、賠償及法律責任,不是更改公司的登記名稱,不然就乾脆解散公司,反正換個名字,三個月後又是一條好漢。

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同間房子,A給0.5%仲介費,B給2%仲介費,為何最後A付的錢更多? 

商業週刊 2015/09/07

六都降價屋比例不斷攀升,其中又以台北市在2個月內成長7個百分點最多,價格明顯鬆動,專家提醒,若要在此時進場議價,千萬別貪小便宜「砍仲介費」,因為「重點在房價」,能否談到較低的總價才是關鍵。

房市價格逐漸鬆動,根據永慶房產集團調查,全台7月份屋主降價物件持續上升,其中台北市的降價幅度由6月份6.4%,提升到7.1%,桃園市也從7.3%成長至8.9%,價格鬆動愈趨明顯。

針對想在此時「撿便宜」的買方,房屋專家SWAY在東森財經台《57新聞王》分析,不少民眾「不喜歡付仲介費」,因此要求仲介自砍仲介費至0.5%,但「重點在房價」。

SWAY舉例,倘若你以1000萬購入物件,要求仲介只能收取0.5%服務費,如此一來買方總支出為1005萬元,但若買方直接向仲介說明,願意給2%的服務費,請房仲幫忙談到950萬元的價格,在此狀況下,買方總共只需付出969萬元,前者看似「撿便宜」,但實際上卻貴了36萬元。

 

究竟「砍仲介費」是不是一項好策略?好房網雜誌社長倪子仁建議,民眾購屋還是必須回歸實價登錄行情,「亂砍價是不能成交的」,今年購屋以實價登錄價格下修5~10%,是滿足買賣雙方成交的價格。

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「房市比SARS時還慘!」想以小換大,絕不能再錯過這次機會

好房網 2015/06/18 

如果你跟我差不多年紀,經歷過SARS颳起的房市寒冬,那麼,你就會知道當時有多慘,完全沒人出門看房子,不過,我想起當年採訪過很多趁SARS買屋的首購族,他們不畏疫情,戴著N95到處看屋,幾年後,房市進入多頭十年,他們趁機賣屋以小換大,這些人現在都成為有屋一族,而且對當時的精準眼光,津津樂道。事隔十多年後,我深切感受到,變種的病毒MERS還沒來,台灣的房市已進入「類SARS」時代,同樣沒人看屋買房,情況甚至更為嚴重!

房市比SARS時還慘!自住客莫蹉跎,趁勢累積換屋資本

報紙、電視新聞都在看衰房市,這股冷到快結冰的買氣,真的跟2002年的情況很像,那幾年,房地產的成交數字急凍,別說買房子,連走在街上的人都人人自危,用N95把自己保護起來,於是成交急跌,量先價行,房價接著一瀉千里。

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台灣房價陷入「超胖U型谷底」,今年明年一樣便宜,白話文:現在就可以買

好房網 2016/01/28  

從2015年12月開始,央行降息半碼,平均每個房貸戶,一個月可以省下數百到上千元的房貸支出,央行公布這項利多當天,我在公司趕稿子,聽到幾個財經記者一陣驚呼,因為幾天前,美國才宣布升息一碼,台灣的逆向操作,讓大家跌破眼鏡,我卻不禁搖搖頭,在一連串的打房利空消息影響下,房市進入「敵不動我不動」的死水狀態,現在才來施以降息小惠,最近還要放寬銀行放款水位,希望增加房市動能,連雙北市長都爭相喊出,不支持打房,這樣的房市策略,猶如父子騎驢般,頭痛醫頭、腳痛醫腳,毫無章法可言,不管是買方賣方,沒人討得了好!

敵不動我不動,降息有什麼用?

看似買方佔盡上風的市場,在投資客退場後,口袋夠深的硬頸賣方成為市場多數,價格陷入下一波的對峙窘境,政府打房的原意,應該是降低買屋門檻,讓住者有其屋,但,現在不只賣家重傷,房子賣不出去,買不起的買家依然買不起,買得起的,就算價格降到期待值,依然沒有信心出手,就怕價格還有下探空間,這般僵局持續,買賣雙方都皆蒙其害,錯誤的打房政策,沒能解決高房價問題,反而打到真正想買房的人。

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某位網友說得真的非常非常貼切!

【天上掉下來的不會是禮物 !  天上掉下來的,通常是 鳥屎  

 

竹北預售屋建商跑路 傳警界也受害

自由時報 2016/5/12

〔記者廖雪茹/新竹報導〕新竹縣竹北市某建設公司推出的國際商務會館預售屋,傳出黃姓負責人避不見面,疑似已跳票跑路,倒債上億元,警界也有多人受害;縣府消保官羅鈞盛表示,已接獲消費者申訴,並函文公司盡快出面處理,也提醒民眾下訂預售屋後,應密切留意建商是否履約。

[竹北縣三] 水玥國際商務會館(大樓)2015-11-26 006.jpg

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竹北房產【家樂福】京燕。小豪宅 ♪ ♫

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【竹北高鐵】水琉璃、3房首購

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每當到了5月除了要繳交所得稅之外,房屋稅也是從5月1日至5月31日開徵,自從台北市率先調升房屋構造標準單價、路段率等稅基因子,精華區指標豪宅的房屋稅就連年調升,像是「豪宅稅」就有業者預估,今年五大豪宅的屋主平均稅負至少好幾十萬跑不掉,別以為光光有錢人才有處理房屋稅會碰上許多疑難雜症,其實之前就有許多觀念或是想法,可能會讓自身權益泡了湯,以下就整理了一些常見問題為大家解惑。

其實就國稅單位說明,房屋稅並不是按房屋造價或市價計算,而是以房屋課稅現值,乘以適用稅率計算得來。那甚麼是「房屋課稅現值」?又何謂「適用稅率」?我們從計算公式可以大概知道:應納稅額=房屋標準單價 × 面積 × ( 1-折舊率×折舊經歷年數 )×地段等級調整率×適用稅率。 這當中有眾多變動的數字,所謂的房屋標準單價就是房屋課稅現值,至於適用稅率,指的就是你家是自用還是非自用,還是營業用,如果以自用來計算,大約就是你家房價單價的11.2%。

 

問:房屋稅是否會隨著屋齡增加、折舊增加而逐年降低?

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5月是荷包失血的報稅季,在房產的部分,也必須繳納房屋稅。根據財政部統計,今年有69萬戶需繳納囤房稅,而北市的部分,因民眾逐漸熟悉房屋稅節稅模式,今年遭課徵囤屋稅的戶數,大減28.1%,從12萬戶降至8萬6258戶。民眾想要採自用住宅稅率繳納房屋稅,也必須瞭解幾項重要原則。

囤房稅是依據全國總歸戶為主,要節稅必須符合3項原則,第1、「無出租、營業,並供本人、配偶或直系親屬實際居住使用」,第2、本人、配偶及未成年子女全台持有總計3戶內「自用」住宅;第3、符合上述兩項重要條件後,3戶以內房產可免設立戶籍。如此即可避開遭課徵囤房稅。 囤房稅上路後,房屋稅改採「自用」與「非自用」,除自用住宅稅率為1.2%之外,其餘2戶以上稅率落在1.5%至3.6%,即便屬於多屋族,只要符合「自用」條件,仍屬1.2%稅率範圍。 房屋稅優惠稅率每月都可以申請,每月15日以前提出申請,當月就適用較輕稅率。房屋稅繳納期限到5月31日為止,民眾除可在金融機構、便利商店繳費,也可透過網路銀行或用手機內建的twallet行動支付裝置繳納稅款。

原文網址: https://news.housefun.com.tw/news/article/923249128057.html

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購屋族「自用住宅購屋借款利息扣除額」節稅法

從買房子的納稅義務人來看,在資金運用的槓桿原則下,多數人會向金融機構貸款,永慶房產集團契約部經理陳俊宏表示,如果購買自用住宅有向金融機構辦理借款,購屋借款利息也可以列舉扣除,每年扣除額最高為30萬。但每一申報戶以一屋為限,且房屋為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有,並以當年實際支付的該項利息支出,減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額,申報扣除。

舉例來說,小明在去年度支出的購屋貸款利息共50萬元,但他在銀行的利息收入有10萬元,在申報購屋借款利息時,需以50萬元減去10萬元,得到餘額40萬元,但是餘額已超過申報額度上限的30萬元,因此只能以30萬元作為申報。 提醒有關上述自用住宅,需要有本人、配偶或直系親屬於104年度完成戶籍設立,且房屋無出租營業的情況才行。

換屋族「重購自用住宅扣抵稅額」節稅法

至於去年曾經以小換大、以舊換新的換屋族,在申報所得稅的時候,到底有沒有節稅的招數呢?陳俊宏表示,當民眾同時有購屋及售屋行為時,若購買的房屋價值大於出售房屋,是有機會可以依法申請自綜合所得稅額中扣抵或退還,也就是所謂的「重購自用住宅扣抵稅額」。 陳俊宏強調,「重購自用住宅扣抵稅額」一項,由於涉及買、賣不同角度的交易程序,每每遇到報稅的時候,也是民眾最感到吃力的申報項目。其實只要把握幾個重點原則,便可正確檢視自己是否符合申報條件。 1.不論買進或賣出的兩間房屋皆須符合「自用住宅」的條件。 2.購屋的價格必須高於出售的價格。 3.兩間房屋產權登記的時間必須在二年以內。 4.兩間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用,不限於同一人。 5.僅限小屋換大屋才可以退稅,大屋換小屋者不適用房的合一稅的規定

原文網址:  https://news.housefun.com.tw/news/article/623562128071.html

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好房網News編輯中心/台北報導

又要報稅啦!不動產的購屋、售屋行為,於綜合所得稅的申報時皆有節稅的方式與空間,納稅義務人除須了解稅法相關規定外,也必須著手準備相關的證明文件,才能於所得稅申報上爭取最有利的節稅空間。

 

此次報稅為104年有處分不動產者,還不需要考慮105年才上路的房地合一稅,故售屋適用舊制,出售房屋所得應列為財產交易所得申報,永慶房產集團契約部經理陳俊宏指出,綜合所得稅的各類申報項目之中,與不動產購售屋相關大致可以分為二大類: 1.售屋:財產交易所得、財產交易損失、重購自用住宅扣抵稅額。 2.購屋:自用住宅購屋借款利息扣除額、重購自用住宅扣抵稅額。 此外,在售屋部分,今年報稅有幾項新規定需要特別留意:1).核實認定課稅,2).若出售的房屋為豪宅,無法舉證成本,則採房屋實際銷售價格的15%為獲利所得,3).所得稅級距增加45%稅率等。

售屋族「財產交易損失舉證」節稅法 陳俊宏指出,若是出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用,計算出的財產交易所得較低,並能提供相關證明文件,就可以選擇按實際發生的價額申報。 所謂「取得成本」是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用,包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等,以及在房屋所有權移轉登記完成前,向金融機構貸款購屋的利息暨取得房屋所有權後至出售前,支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費,而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。 也就是說,屋主當初購屋時,付出的相關稅費、仲介費和代書費等,以及購屋之後的裝修費用,加上購屋之前付出的利息,如果能夠提供相關證明文件,都可以扣抵。

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(中央社記者邱柏勝台北2016年4月30日電)5月綜所稅申報有新變革,包含富人稅正式上路,標準與薪資、身障特別扣除額增加,因此富人增稅、小資可望減稅;且證所稅廢除,另外新增健保卡報稅及行動支付工具繳稅。

因應富人稅上路,今年申報綜所稅時,所得稅率級距由5級變成6級,新增年所得淨額逾新台幣1000萬元的納稅義務人,稅率調高為45%。此外,股利可扣抵稅額減半也於今年申報時開始適用,獲配高額股利的大股東須繳更多稅。

有錢人加稅,小資族則可享減稅小確幸。立法院前年決議調高標準扣除額,從7萬9千元調高為9萬元,薪資所得與身心障礙特別扣除額也分別從10萬8千元調高為12萬8千元,今年申報綜所稅時適用。若以雙薪4口之家、所得稅率級距在5%的小資家庭計算,扣除額增加6萬2千元,就可省下3100元的稅。

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