【21世紀不動產-沛彤】竹北房產專業買屋賣屋稅務諮詢站~已搬家!請搜尋【竹北337】^^

   2016/06/18 (六) 今天早上【喜之坊】正式開幕囉~   

10:00 邀請到 橫山【田寮國小】環保打擊樂表演，真的超熱鬧的~ 

地址：302 竹北市光明六路東二段341號 (光立方 社區，21世紀不動產 隔壁) 

電話：03-6683 229 

營業時間：10:00-19:00 

來欣賞一下今天的開幕盛況唄

【竹北高鐵】KFC肯德基、寶雅生活館 開幕囉~

【寶雅】竹北自強店
住 址： 新竹縣竹北市自強南路107號 (設有 醫美櫃)
電 話： 03-5506262
營業時間： 10:00am~10:30pm

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【KFC肯德基】竹北自強店
住 址： 新竹縣竹北市自強南路95、97號 
營業時間：09:30-23:00

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買房遇到這四種建商，千萬不要買！

商業週刊 2015/01/05

建築是一門高深又繁複的學問，如果建商沒有長年累積的經驗及雄厚的資本，根本不可能蓋出好房子。若能在購屋時，就選擇由好建商所蓋的房子，會是個事半功倍的好方法。

該怎麼選擇好建商？ 將有下列狀況的建商摒除在愛屋的選擇名單外：

1.第一次推案的建商（一案建商）

2.沒有官網的建商

3.曾經與住戶發生糾紛的建商

4.沒有加入「建築開發商業同業公會」的建商

臺灣迄今依舊尚未建立營建商的評鑑機制，加上許多人認為營造業的利潤極高，只要房地產的景氣好轉，營造業就如雨後春筍般出現。這其中不乏成立之初，就想要「打帶跑」的一案建商。姑且不論這些建商是否具備興建房屋的專業知識，光是這種「撈一票」的投機心態，就很難讓人相信，這樣的公司會有多少「職業良知」。

除此之外，還有許多的一案建商，是因為之前的建案衍生出的購屋糾紛太多，建商為了規避保固、賠償及法律責任，不是更改公司的登記名稱，不然就乾脆解散公司，反正換個名字，三個月後又是一條好漢。

同間房子，A給0.5％仲介費，B給2％仲介費，為何最後A付的錢更多？ 

商業週刊 2015/09/07

六都降價屋比例不斷攀升，其中又以台北市在2個月內成長7個百分點最多，價格明顯鬆動，專家提醒，若要在此時進場議價，千萬別貪小便宜「砍仲介費」，因為「重點在房價」，能否談到較低的總價才是關鍵。

房市價格逐漸鬆動，根據永慶房產集團調查，全台7月份屋主降價物件持續上升，其中台北市的降價幅度由6月份6.4％，提升到7.1％，桃園市也從7.3％成長至8.9％，價格鬆動愈趨明顯。

針對想在此時「撿便宜」的買方，房屋專家SWAY在東森財經台《57新聞王》分析，不少民眾「不喜歡付仲介費」，因此要求仲介自砍仲介費至0.5％，但「重點在房價」。

SWAY舉例，倘若你以1000萬購入物件，要求仲介只能收取0.5％服務費，如此一來買方總支出為1005萬元，但若買方直接向仲介說明，願意給2％的服務費，請房仲幫忙談到950萬元的價格，在此狀況下，買方總共只需付出969萬元，前者看似「撿便宜」，但實際上卻貴了36萬元。

究竟「砍仲介費」是不是一項好策略？好房網雜誌社長倪子仁建議，民眾購屋還是必須回歸實價登錄行情，「亂砍價是不能成交的」，今年購屋以實價登錄價格下修5～10％，是滿足買賣雙方成交的價格。

「房市比SARS時還慘！」想以小換大，絕不能再錯過這次機會

好房網 2015/06/18 

如果你跟我差不多年紀，經歷過SARS颳起的房市寒冬，那麼，你就會知道當時有多慘，完全沒人出門看房子，不過，我想起當年採訪過很多趁SARS買屋的首購族，他們不畏疫情，戴著N95到處看屋，幾年後，房市進入多頭十年，他們趁機賣屋以小換大，這些人現在都成為有屋一族，而且對當時的精準眼光，津津樂道。事隔十多年後，我深切感受到，變種的病毒MERS還沒來，台灣的房市已進入「類SARS」時代，同樣沒人看屋買房，情況甚至更為嚴重！

房市比SARS時還慘！自住客莫蹉跎，趁勢累積換屋資本

報紙、電視新聞都在看衰房市，這股冷到快結冰的買氣，真的跟2002年的情況很像，那幾年，房地產的成交數字急凍，別說買房子，連走在街上的人都人人自危，用N95把自己保護起來，於是成交急跌，量先價行，房價接著一瀉千里。

台灣房價陷入「超胖U型谷底」，今年明年一樣便宜，白話文：現在就可以買

好房網 2016/01/28  

從2015年12月開始，央行降息半碼，平均每個房貸戶，一個月可以省下數百到上千元的房貸支出，央行公布這項利多當天，我在公司趕稿子，聽到幾個財經記者一陣驚呼，因為幾天前，美國才宣布升息一碼，台灣的逆向操作，讓大家跌破眼鏡，我卻不禁搖搖頭，在一連串的打房利空消息影響下，房市進入「敵不動我不動」的死水狀態，現在才來施以降息小惠，最近還要放寬銀行放款水位，希望增加房市動能，連雙北市長都爭相喊出，不支持打房，這樣的房市策略，猶如父子騎驢般，頭痛醫頭、腳痛醫腳，毫無章法可言，不管是買方賣方，沒人討得了好！

敵不動我不動，降息有什麼用？

看似買方佔盡上風的市場，在投資客退場後，口袋夠深的硬頸賣方成為市場多數，價格陷入下一波的對峙窘境，政府打房的原意，應該是降低買屋門檻，讓住者有其屋，但，現在不只賣家重傷，房子賣不出去，買不起的買家依然買不起，買得起的，就算價格降到期待值，依然沒有信心出手，就怕價格還有下探空間，這般僵局持續，買賣雙方都皆蒙其害，錯誤的打房政策，沒能解決高房價問題，反而打到真正想買房的人。

某位網友說得真的非常非常貼切!

【天上掉下來的不會是禮物 !  天上掉下來的，通常是 → 鳥屎  】

竹北預售屋建商跑路 傳警界也受害

自由時報 2016/5/12

〔記者廖雪茹／新竹報導〕新竹縣竹北市某建設公司推出的國際商務會館預售屋，傳出黃姓負責人避不見面，疑似已跳票跑路，倒債上億元，警界也有多人受害；縣府消保官羅鈞盛表示，已接獲消費者申訴，並函文公司盡快出面處理，也提醒民眾下訂預售屋後，應密切留意建商是否履約。

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每當到了5月除了要繳交所得稅之外，房屋稅也是從5月1日至5月31日開徵，自從台北市率先調升房屋構造標準單價、路段率等稅基因子，精華區指標豪宅的房屋稅就連年調升，像是「豪宅稅」就有業者預估，今年五大豪宅的屋主平均稅負至少好幾十萬跑不掉，別以為光光有錢人才有處理房屋稅會碰上許多疑難雜症，其實之前就有許多觀念或是想法，可能會讓自身權益泡了湯，以下就整理了一些常見問題為大家解惑。

其實就國稅單位說明，房屋稅並不是按房屋造價或市價計算，而是以房屋課稅現值，乘以適用稅率計算得來。那甚麼是「房屋課稅現值」？又何謂「適用稅率」？我們從計算公式可以大概知道：應納稅額＝房屋標準單價 × 面積 × ( 1-折舊率×折舊經歷年數 )×地段等級調整率×適用稅率。 這當中有眾多變動的數字，所謂的房屋標準單價就是房屋課稅現值，至於適用稅率，指的就是你家是自用還是非自用，還是營業用，如果以自用來計算，大約就是你家房價單價的11.2%。

問：房屋稅是否會隨著屋齡增加、折舊增加而逐年降低？

5月是荷包失血的報稅季，在房產的部分，也必須繳納房屋稅。根據財政部統計，今年有69萬戶需繳納囤房稅，而北市的部分，因民眾逐漸熟悉房屋稅節稅模式，今年遭課徵囤屋稅的戶數，大減28.1％，從12萬戶降至8萬6258戶。民眾想要採自用住宅稅率繳納房屋稅，也必須瞭解幾項重要原則。

囤房稅是依據全國總歸戶為主，要節稅必須符合3項原則，第1、「無出租、營業，並供本人、配偶或直系親屬實際居住使用」，第2、本人、配偶及未成年子女全台持有總計3戶內「自用」住宅；第3、符合上述兩項重要條件後，3戶以內房產可免設立戶籍。如此即可避開遭課徵囤房稅。 囤房稅上路後，房屋稅改採「自用」與「非自用」，除自用住宅稅率為1.2％之外，其餘2戶以上稅率落在1.5％至3.6％，即便屬於多屋族，只要符合「自用」條件，仍屬1.2％稅率範圍。 房屋稅優惠稅率每月都可以申請，每月15日以前提出申請，當月就適用較輕稅率。房屋稅繳納期限到5月31日為止，民眾除可在金融機構、便利商店繳費，也可透過網路銀行或用手機內建的twallet行動支付裝置繳納稅款。

原文網址: https://news.housefun.com.tw/news/article/923249128057.html

購屋族「自用住宅購屋借款利息扣除額」節稅法

從買房子的納稅義務人來看，在資金運用的槓桿原則下，多數人會向金融機構貸款，永慶房產集團契約部經理陳俊宏表示，如果購買自用住宅有向金融機構辦理借款，購屋借款利息也可以列舉扣除，每年扣除額最高為30萬。但每一申報戶以一屋為限，且房屋為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有，並以當年實際支付的該項利息支出，減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額，申報扣除。

舉例來說，小明在去年度支出的購屋貸款利息共50萬元，但他在銀行的利息收入有10萬元，在申報購屋借款利息時，需以50萬元減去10萬元，得到餘額40萬元，但是餘額已超過申報額度上限的30萬元，因此只能以30萬元作為申報。 提醒有關上述自用住宅，需要有本人、配偶或直系親屬於104年度完成戶籍設立，且房屋無出租營業的情況才行。

換屋族「重購自用住宅扣抵稅額」節稅法

至於去年曾經以小換大、以舊換新的換屋族，在申報所得稅的時候，到底有沒有節稅的招數呢？陳俊宏表示，當民眾同時有購屋及售屋行為時，若購買的房屋價值大於出售房屋，是有機會可以依法申請自綜合所得稅額中扣抵或退還，也就是所謂的「重購自用住宅扣抵稅額」。 陳俊宏強調，「重購自用住宅扣抵稅額」一項，由於涉及買、賣不同角度的交易程序，每每遇到報稅的時候，也是民眾最感到吃力的申報項目。其實只要把握幾個重點原則，便可正確檢視自己是否符合申報條件。 1.不論買進或賣出的兩間房屋皆須符合「自用住宅」的條件。 2.購屋的價格必須高於出售的價格。 3.兩間房屋產權登記的時間必須在二年以內。 4.兩間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用，不限於同一人。 5.僅限小屋換大屋才可以退稅，大屋換小屋者不適用房的合一稅的規定

原文網址:  https://news.housefun.com.tw/news/article/623562128071.html

好房網News編輯中心／台北報導

又要報稅啦！不動產的購屋、售屋行為，於綜合所得稅的申報時皆有節稅的方式與空間，納稅義務人除須了解稅法相關規定外，也必須著手準備相關的證明文件，才能於所得稅申報上爭取最有利的節稅空間。

此次報稅為104年有處分不動產者，還不需要考慮105年才上路的房地合一稅，故售屋適用舊制，出售房屋所得應列為財產交易所得申報，永慶房產集團契約部經理陳俊宏指出，綜合所得稅的各類申報項目之中，與不動產購售屋相關大致可以分為二大類： 1.售屋：財產交易所得、財產交易損失、重購自用住宅扣抵稅額。 2.購屋：自用住宅購屋借款利息扣除額、重購自用住宅扣抵稅額。 此外，在售屋部分，今年報稅有幾項新規定需要特別留意：1).核實認定課稅，2).若出售的房屋為豪宅，無法舉證成本，則採房屋實際銷售價格的15%為獲利所得，3).所得稅級距增加45%稅率等。

售屋族「財產交易損失舉證」節稅法 陳俊宏指出，若是出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用，計算出的財產交易所得較低，並能提供相關證明文件，就可以選擇按實際發生的價額申報。 所謂「取得成本」是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用，包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等，以及在房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構貸款購屋的利息暨取得房屋所有權後至出售前，支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費，而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。 也就是說，屋主當初購屋時，付出的相關稅費、仲介費和代書費等，以及購屋之後的裝修費用，加上購屋之前付出的利息，如果能夠提供相關證明文件，都可以扣抵。

（中央社記者邱柏勝台北2016年4月30日電）5月綜所稅申報有新變革，包含富人稅正式上路，標準與薪資、身障特別扣除額增加，因此富人增稅、小資可望減稅；且證所稅廢除，另外新增健保卡報稅及行動支付工具繳稅。

因應富人稅上路，今年申報綜所稅時，所得稅率級距由5級變成6級，新增年所得淨額逾新台幣1000萬元的納稅義務人，稅率調高為45%。此外，股利可扣抵稅額減半也於今年申報時開始適用，獲配高額股利的大股東須繳更多稅。

有錢人加稅，小資族則可享減稅小確幸。立法院前年決議調高標準扣除額，從7萬9千元調高為9萬元，薪資所得與身心障礙特別扣除額也分別從10萬8千元調高為12萬8千元，今年申報綜所稅時適用。若以雙薪4口之家、所得稅率級距在5%的小資家庭計算，扣除額增加6萬2千元，就可省下3100元的稅。